近期多个城市放开了“带押过户”，银行有强烈的意愿配合执行

近期多个城市放开了“带押过户”，银行有强烈的意愿配合执行

#多个城市放开“带押过户”#近期，一种全新的二手房交易模式——“带抵押过户”在多个城市推出，被视为活跃楼市的重要调整。

从已经官方公布的几个城市来看，南京、苏州、济南、昆明等。已经有了成功的案例。

相对于还清房贷后才能解除抵押和过户，“带抵押过户”可以大大节省时间和金钱成本(主要是原房主)，同时提高二手房交易的安全性。业内人士纷纷叫好。

不过，据记者从上述城市的银行工作人员处了解到，目前除了各地不动产登记中心与部分银行合作的情况外，大范围的政策执行并未完全落实，尤其是广大中小银行并未接到相关通知。苏州当地一些房地产从业者表示，据他们了解，部分银行与相关部门的系统对接工作将在做好充分准备后正式实施。

事实上，自《民法典》实施以来，“有偿转让”已逐渐符合法律条件，多位业内人士预测将有更多城市效仿。在房贷持续低迷的背景下，作为抵押权人的银行也愿意配合执行，提振房地产需求市场的效果值得期待。

“带抵押过户”是什么意思？

9月16日晚，南京不动产登记中心官方微信号“南京不动产”宣布，南京全面推行二手房“带押过户”模式。

南京并不是第一个推出“带抵押过户”的城市。

据记者不完全了解，8月以来，至少有昆明、苏州、济南、福州等城市支持或限制了这一模式，并出现了相应的成功案例。

所谓“有抵押即过户”，是指抵押房产要上市交易，不需要先还贷或提前还款，即可实现抵押变更、转移登记和新抵押设立(以下简称“三项业务”)。在此之前，国内二手房交易一般需要卖方(原房主)解除抵押后才能办理过户手续，解除抵押即还清抵押贷款。

在还清现有房贷的过程中，卖方往往需要花费大量的时间来筹集资金，去银行提前还款等。，且交易流程复杂。如果卖方寻求社会“过桥资金”，会增加风险。

随着去年民法典的实施，放开了“有抵押转让”的法律条件。根据原物权法的相关规定，房产(房屋)抵押后的产权转移，需要抵押人和抵押权人协商一致。后者同意的，抵押人需先清偿债务，未经抵押权人同意不得转让(受让人清偿债务消灭抵押权的除外)。

《民法典》明确，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，抵押权不受影响，但应当及时告知抵押权人。

以南京为例，该市不动产登记中心表示，民法典实施后，该市深化落实“随收随转”要求，对业务流程、技术支持、工作指导等进行优化细化。

福州市不动产登记交易中心也表示，早在2021年4月，该市就尝试先行开展“有偿转让”业务。

从已经正式放开的几个城市来看，“质押过户”流程大大简化，一般可以“一次申请，一次办完”三项业务。人们只需要“进一个窗口，提交一套材料”。

卖方的交易成本大大降低，买方可以一次性完成房屋过户、再抵押，获得新的住房抵押贷款。

这种模式真正实现了原抵押注销登记与新抵押登记的“无缝衔接”，有效防范了交易风险，既“锁定”了真正的买方，防止了“一房多卖”，也保证了银行抵押权的落实。中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼表示，以往卖家即使成功融资还清房贷，仍存在无法过户的可能。现在这种风险大大降低了。

热点城市逐渐落地。

从落地情况来看，很多地方都有“带费转移”的成功案例。

以南京为例，该市不动产登记机构已与建设银行、南京银行等50余家银行合作，完成158套房屋登记，交易金额超过5亿元。

9月17日，福州市不动产登记中心也宣布，通过不动产登记交易中心、中国建设银行、中国工商银行的合作，该市于9月15日上午完成了首批政银合作“带费过户”项目。

9月初，苏州张家港在中国建设银行苏州分行成功办理了全市首套存量房的登记和抵押贷款业务。

此前的8月，济南不动产登记中心表示，目前，该市“随抵押过户”已在建行、工行、北京银行等银行试点成功，并将在全市二手房市场全面推行。

不过，据记者了解，目前苏州、青岛、南京等地的“带抵押过户”并未全面推行。尤其是不少中小银行的工作人员表示，目前还没有接到新的政策通知，二手房过户还是需要先还清贷款。

有苏州本地房地产从业者告诉记者，据他们了解，由于涉及系统对接的问题，大部分银行和相关部门还在为此做准备，全面落地可能还需要一段时间。

记者注意到，目前已出台“随转随抵押”政策的城市，普遍符合账户监管要求，以保证资金安全。以济南为例，在本市推出的“带费转账”新流程中，引入一个经过公证的“存款账户”，即在交易完成前，所有资金由该账户监管，确保资金安全。一旦交易出现风险或双方发生意外，交易失败，资金按原途径退回，避免资金纠纷。

“‘预告登记’后的提前放款，为交易双方带来了‘活水’，但这‘活水’能否顺利流入卖方放款银行的账户，尤其是跨行交易，除了职能部门的审批和登记外，资金的交割也必须全程封闭。”济南不动产登记中心表示。

效果如何？对银行有什么好处和坏处？

说到底，增加交易便利，降低成本和风险，是为了促进刚需群体购房需求，激发房地产市场活力。

董希淼表示，“有抵押的转让”对于增强买卖双方的交易意愿，增加市场活跃度具有重要作用。

”

他认为，“有抵押转让”类似于过去的“转让抵押”，但不同的是，“转让抵押”仍要在解除质押后进行，监管起来更方便、更安全。所谓再抵押，主要是指借款人将房屋作为抵押物出售，经贷款银行同意，房屋的买受人继续偿还出卖人未到期的贷款，但抵押仍需解除，包括同业再抵押和同业再抵押。

目前“转按揭”大多以在同一家银行续贷为主。有市场观点指出，虽然“转按揭”有利于提振楼市，但可能会通过二手房交易压缩其他银行的信贷扩张空间。

董希淼对此不以为然。他分析，由于作为抵押权人的银行需要配合房管部门完成“带抵押过户”，而目前银行流动性充足，不存在贷款额度不足的情况，所以这种模式最直接的影响就是增加了贷款需求，效益明显。

“原来无非是一笔钱然后一笔贷款，这个影响不大。

董希淼举例说，现在的“有抵押转让”，有点类似于企业贷款中不还本金的贷款续贷，即续贷效率更高，成本更低。

从今年前8个月房地产交易和居民中长期贷款数据来看，当前楼市需求依然低迷。

不少市场人士认为，作为高收益低风险的优质资产，目前银行房贷业务压力较大，因此参与合作的意愿强烈。

预计后续会有更多城市跟进“带费转”模式，部分城市将全面落地，相应效果值得期待。

事实上，目前除了热点二线城市，深圳也在9月初完成了首笔“公证存款+按揭过户免赎楼”的二手房交易。但本案属于查封房产，成为首个实行该模式的首个一线城市。

有分析指出，取消止赎环节可以减少止赎资金利息、担保费等止赎费用。按照目前市场一般的止赎费用，可以直接降低三分之一的交易成本，这无疑导致了被查封房产更大的降低比例(更高的止赎费用)。